УДК
in process
DOI
in process
Используйте это описание для цитирования:
Cite this article as:
Романов, А. Н. Состояние, проблемы и риски развития рынка недвижимости АПК Московской области / А. Н. Романов // Управление рисками в АПК. – 2016. – № 1. – С. 10-19.
Romanov AN (2016) Problems and risks of the real estate market of Moscow oblast region. Agricultural Risk Management 1:10-19.
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ | ECONOMICAL SCIENCES
Романов А.Н.
Состояние, проблемы и риски развития рынка недвижимости АПК Московской области
Романов Андрей Николаевич – кандидат экономических наук, доцент, кафедра экономики и кооперации, Экономический факультет, РГАУ-МСХА имени К.А.Тимирязева, Москва, Россия.
E-mail: aroma@lsn.ru
Аннотация
Статья посвящена одной из важнейших региональных проблем – Московской области состояния, динамике и перспектив развития рынка недвижимости в системе АПК. Раскрыты причины, особенности и последствия необходимого регулирования рынка недвижимости в условиях расширения границ Москвы. Обращено внимание на необходимость защиты дефицитных земельных ресурсов и сохранение агробизнеса Подмосковья.
Ключевые слова
Земельные ресурсы, сельские территории, мегаполис, агропроизводство, агропредприятия, агробизнес, Московская область
Romanov A.N.
Problems and risks of the real estate market of Moscow oblast region
Andrey N. Romanov – Ph.D., Associate Professor, Department of Economics and Cooperation, Faculty of Economics, RSAU – MAA named after K.A. Timiryazev, Moscow, Russia.
E-mail: aroma@lsn.ru
Annotation
This article is dedicated to one of the most important regional issues - the status of the Moscow region, the dynamics and prospects of development of the real estate market in the agricultural sector. The reasons, characteristics and consequences of the necessary regulation of real estate market conditions in expanding the boundaries of Moscow. Attention is drawn to the need to protect the scarce land resources and the preservation of agribusiness suburbs.
Keywords
Land, farmland, rural areas, metropolis, agricultural production, agro-industries, agribusiness, Moscow region.
Текст статьи
Основным ценообразующим фактором на рынке недвижимости является местоположение, площадь и качество объектов недвижимости[4]. Конкурентное местоположение Московской области в непосредственной близости от столичной агломерации (включающей, кроме Москвы, крупные промышленные и финансово развитые города ближнего Подмосковья) и относительное сохранение собственного АПК, дает право говорить об уникальности в целом данной территории и рынка недвижимости в частности.
В нашем представлении рынок недвижимости – это система экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, т.е. совокупность сделок, а также, система механизмов, которые позволяют передать права собственности на недвижимость и сфера вложения капитала как стоимости, приносящей доход [4].
В данной работе мы обратим внимание на современное состояние рынка имущественного комплекса предприятий (организаций) АПК области в условиях импортозамещения и объявленных санкций. Последние составляющие, дополнительно проиллюстрируем с позиции теоретических основ, как факторы (политические, экономические, социальные, природно-географические и др.), влияющие и формирующие рынок недвижимости региона.
Экспертная аналитика рынка зерна: цены, логистика, урожаи, торговля. Принимайте стратегические решения на основе полных и точных данных.
Экспертная аналитика рынка зерна: цены, логистика, урожаи, торговля. Принимайте стратегические решения на основе полных и точных данных.
Анализ и оценка агропредприятий Московской области свидетельствуют об их относительной финансово-хозяйственной эффективности в уникальном регионе с высокой плотностью населения, развитым рынком труда и инфраструктурной обустроенностью территорий (табл. 1). В такой конкурентной среде могут успешно функционировать только сельскохозяйственные производства инновационного типа, использующие наукоемкие технологии и обязательно высокорентабельные, иначе давление мегаполиса обязательно повлияет на агробизнес Подмосковья, об этом мы неоднократно отмечали в предыдущих обзорах [2,3].
Таблица 1 - Результаты хозяйственно-финансовой деятельности сельскохозяйственных предприятий (организаций) Московской области
* - составлено автором по данным [1]
В своих предыдущих исследованиях мы предполагали, что к 2015 году в России останется примерно 180 млн. га сельскохозяйственных угодий, а посевные площади составят 70 млн. га. (рис.1). Поэтому мы предостерегали о возможных угрозах имущественному комплексу АПК Подмосковья [2].
Рисунок 1 – Тренд посевных площадей в Российской Федерации
Современная действительность экономики региона такова:
- количество хозяйств сократилось почти в 2 раза, 279 ед. в 2014 году против 426 хозяйств за период 1996-2000 годов;
- площадь сельхозугодий в области за аналогичный период сравнения 2014 г и 1996 – 2000 гг. сократилась незначительно на 7%, учитывая, что значительную территорию (150 тыс. га) передали столице, но анализ посевных площадей в области говорит о почти двукратном снижении с 978 тыс. га до 518,3 тыс. га.;
- результаты хозяйственно-финансовой деятельности предприятий АПК наглядно указывают на кризис в данной отрасли экономики региона, несмотря на искусственно, созданные преференции в 2014-15 годах для отечественного сельского хозяйства.
Изъятие из оборота наиболее плодородных участков земли приведет в конечном итоге к полной продовольственной зависимости региона от внешних поставок, что при плотности автомобильного трафика, сложности логистики создает предпосылки к значительным издержкам и накладным расходам по продуктам питания для 20-ти миллионного мегаполиса г. Москвы и области. Данные выводы подтверждают следующие факты, за последние 20 лет сельскохозяйственные угодья сократились на 111 тыс. га, что примерно равно изъятию 5550 га в год, по размерам это достаточно крупное предприятие АПК. Но еще более критичное состояние в категории посевных площадей, составляющих национальное богатство, за аналогичный период сокращение составило 459,6 тыс. га или примерно 22980 га в год.
Таблица 2 - Динамика площади сельскохозяйственных угодий
Московской области, тыс.га
Расширение территории столицы более чем в 2 раза, произошло, в том числе и за счет областных земель сельскохозяйственного назначения. Кроме этого вместе с присоединенными территориями столица получила и сельскохозяйственных производителей: с 2012 года в границах города оказалось более 25 тыс. гектаров земель сельскохозяйственного назначения, 16 тыс. голов КРС, почти 300 тыс. голов птицы. Объем реализации сельскохозяйственной продукции за 2012 год составил около 10 млрд. рублей.
Но для всех очевидно, что столичное аграрное производство впоследствии с агробизнесом будет ликвидировано. Потому, что все земли столицы относятся к категории земель «земли населенных пунктов» и используются преимущественно как территориальный базис, предназначенный для размещения жилых зданий, промышленных предприятий, объектов социальной и транспортной инфраструктуры и органов государственной власти.
Очевидно, что рынок недвижимости АПК Подмосковья нуждается в срочном спасении, наведении порядка и регулировании со стороны государства.
Одной из причин неравномерного развития рынка недвижимости Подмосковья, а для аграрного бизнеса это неопределенность и непредсказуемость, заключается в отсутствии взаимоувязанной программы развития Москвы и Московской области по территориальному планированию. В данных условиях АПК Подмосковью сложно ждать серьезных долгосрочных инвестиций в агробизнес из-за высоких рисков в административно-правовой сфере регулирования рынка.
Урбанизация пригородных территорий и перевод сельскохозяйственных земель в иное назначение происходит повсеместно во всем мире. Но важно как происходит этот процесс планомерно или стихийно, для отечественных аграриев это незащищённость со стороны государства и местных властей отношений собственности на землю – их главного средства производства. Основой повышения эффективности сельскохозяйственного производства и привлекательности аграрного бизнеса, является создание экономических, социальных и правовых условий, в том числе для эффективного оборота земли и постепенного выхода из аграрного бизнеса с достойной компенсацией ущерба и упущенной выгоды.
Решения о передаче ряда территорий Подмосковья столице наглядно отражают основные тенденции развития земельного рынка и его роль в структуре сельскохозяйственной недвижимости. Состояние земельного рынка в основном характеризуют количество сделок, площади, цены при сделках по аренде или купле-продаже земли и другая информация.
Учитывая сложнейшую транспортную составляющую, логистику товародвижения, дополнительную наценку на реализацию продовольствия в сверхдорогой коммерческой недвижимости разница между закупочными ценами и ценами реализации будет только расти, тем самым увеличивая диспаритет цен, непропорциональность распределения добавочной стоимости и соответственно снижение мотивации отечественных аграрных товаропроизводителей.
Общеизвестно, что рынок недвижимости развивается циклично (рис. 2), и циклы в его развитии не совпадают по времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, подъем также наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике [5].
Таким образом, в современных условиях импортозамещения, урбанизации столичного рынка земли, неопределенности территорий, занимающихся аграрным производством, а также неотрегулированных земельных отношений следует признать.
Рисунок 2 – Цикличность развития рынков недвижимости (по данным [5])
Что, когда производство отечественных продуктов питания будет более защищенным, высокодоходным и рентабельным, а самое главное востребованным нашим обществом и государством, тенденция сокращения производства, трудовых ресурсов и посевной площади смогут приостановиться.
Источники:
Список литературы
1. Основные показатели производственно-финансовой деятельности сельхозпредприятий АПК Московской области за 2010-2014 г.г. М.: Министерство сельского хозяйства и продовольствия Правительства Московской области, 2014.
2. Романов А.Н. Мегаполис и агропроизводство Подмосковья // Экономика сельского хозяйства России. 2012. № 4.
3. Романов А.Н. Состояние и динамика факторов производства в сельском хозяйстве. МАДИ (ГТУ), РГАУ-МСХА, ЛНАУ. Москва-Луганск. Т.2. М., 2011.
4. Коваленко Н.Я., Петранева Г.А., Романов А.Н. Экономика недвижимости. М.: КолосС, 2007.
5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2013.
References:
1. Osnovnyye pokazateli proizvodstvenno-finansovoy deyatel'nosti sel'khozpredpriyatiy APK Moskovskoy oblasti za 2010-2014 g.g. Moscow: Ministerstvo sel'skogo khozyaystva i prodovol'stviya Pravitel'stva Moskovskoy oblasti, 2014.
2. Romanov A.N. Megapolis i agroproizvodstvo Podmoskov'ya // Zhurnal Ekonomika sel'skogo khozyaystva Rossii. 2012. № 4.
3. Romanov A.N. Sostoyaniye i dinamika faktorov proizvodstva v sel'skom khozyaystve. MADI (GTU), RGAU-MSKHA, LNAU Moskva-Lugansk. T. 2., Moscow, 2011.
4. Kovalenko N.YA., Petraneva G.A., Romanov A.N. Ekonomika nedvizhimosti. Moscow: KolosS, 2007.
5. Asaul A.N. Uchebnik. Ekonomika nedvizhimosti. Saint-Petersburg: Piter, 2013
Все иллюстрации статьи | All visuals of paper